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Witten, Deutschland, 08.12.2007

Legt den Heuschrecken Fesseln an

In diesem Sommer ist in den USA die Spekulationsblase aus überbewerteten Häusern, faulen Hypotheken und undurchsichtigen Wertpapieren geplatzt. Welche Schlussfolgerungen sind zu ziehen?

Vordergründig ist der Hypothekenmarkt in den USA zusammengebrochen, weil Leuten mit geringem Einkommen von spezialisierten Agenturen im großen Umfang teure Hauskredite angedreht wurden. Langfristige Zinsbindungen gibt es dabei nicht. Schon nach zwei Jahren schlägt die Zinsfalle zu.

Unter- und Mittelschichten verschuldeten sich für die eigene Versorgung, aber auch, weil sie an den boomenden Hauspreisen mitverdienen wollten. Seit 2004 lag die jährlich Steigerungsrate für Hauspreise in den USA bei über 12 %. Der Umfang schlecht abgesicherter Hypothekenkredite (Englisch: "Subprime") vervierfachte sich zwischen 2002 und 2006.

Das war nur möglich, weil Banken oder Kreditvermittler die Risiken heutzutage gar nicht im eigenen Haus halten. Über weltweit gehandelte "Verbriefungen" entziehen sie sich den Eigenkapitalvorschriften. Dabei werden schlechte und gute Kredite munter gemischt. Vor allem Hedge-Fonds spekulierten mit diesen Verbriefungen. Sie versprachen den Anlegern - u.a. den privaten Pensionsfonds aber auch wiederum den Banken - zeitweise hohe Gewinne. Auch die privaten Ratingagenturen versagten, weil sie Teil dieses Systems sind.

Der labile Turm angehäufter unbekannter Risiken musste irgendwann einstürzen. Seit 2005 stiegen die Zinsen, 2006 begannen die Hauspreissteigerungen steil abzustürzen. Die Zinserhöhungen schlugen unmittelbar auf die armen Spekulanten durch. Zwangsversteigerungen nahmen zu, mit der Folge, dass die Deutsche Bank in der Arbeitslosenmetropole Cleveland zum größten Besitzer von Bankrott-Immobilien aufstieg. In den USA drohen nun zwei Millionen Zwangsversteigerungen und eine Million Zwangsräumungen.

Schnell wurden große Teile der internationalen Finanzwirtschaft erfasst. Aus Angst, sich weiter zu verspekulieren, drehten die Fonds-Finanzierer den Geldhahn zu. Mit der Folge, dass noch mehr Fonds ins Schleudern gerieten. Besonders peinlich ist, dass ausgerechnet deutsche Landesbanken besonders unvorsichtig spekuliert haben.

Folgen für den Wohnungsmarkt in Deutschland

Auch am deutschen Markt hatten die Private-Equity-Fonds ihre Aussichten auf lukrative Einzelprivatisierungen oder die wohlfeile Flucht in REITs und an die Börsen überschätzt.

Die Kurse der börsennotierten Immobiliengesellschaften sind gefallen. Private-Equity-Fonds erhalten für Großübernahmen von Wohnungsunternehmen schlechter Kredite. Es kommt vermehrt zu Weiterverkäufen von Unternehmen. Es ist auch davon auszugehen, dass jetzt in der Regel noch weniger in die übernommenen Wohnungsbestände investiert wird.

Manche Fonds, wie die Deutsche Annington/Terra Firma, haben Riesenpakete zu hohen Preisen erworben. Jetzt gibt es für sie keinen Weg zurück. Bei beibehaltener Wachstumsorientierung kalkulieren sie wesentlich vorsichtiger. An die Stelle schneller "Exits" ist einstweilen die sorgfältige "Optimierung" der übernommenen Unternehmen getreten.

Die jetzt gesunkenen Preise für Wohnungsbestände kommen der Branche entgegen, ermöglichen aber auch anderen Anbietern, mitzuhalten. Offene und geschlossene Immobilienfonds werden wieder attraktiver und bei dem Verkauf der landeseigenen LEG NRW bieten auf einmal auch Kommunen mit.

Ansonsten ist der eigentliche Wohnungsmarkt in Deutschland bislang aber nur begrenzt von der Subprime-Krise betroffen. Das liegt auch daran, dass man bei uns meistens nicht gezwungen ist, sich für eine Wohnung zu überschulden. Noch gibt es einen großen Mietwohnungssektor, und Eigenheime werden über Bausparkassen und langfristige Kredite finanziert. Noch.

In Deutschland steht zum nächsten Jahr die Steuererleichterung bei der Ausschüttung von bis zu 88 Mrd. Euro aus Eigenkapitalreserven der ehemaligen gemeinnützigen oder staatseigenen Wohnungswirtschaft an. (EK 02) Die Branche frohlockt. Der Steuerflüchtling GAGFAH (Fortress) will aus dem Luxemburger Exil zurückkehren.

Längst stehen auch die Bausparkassen unter Konkurrenzdruck von Anbietern sogenannter "alternativer Finanzierungen", die notfalls hundert Prozent der Immobilie beleihen.

Es gibt weitere Faktoren, die einer Heuschrecken-Entwarnung widersprechen: Nach dem Zusammenbruch des Subprime-Marktes in den USA wird die Risikostreuung in relativ sichere deutsche Immobilien attraktiver. Auch in den USA wird inzwischen schon vermehrt in Mietimmobilien investiert. Bereits vor der Subprime-Krise hatten sich die Private-Equity-Fonds auf mittelständische Unternehmen kapriziert. Und davon gibt es auf den deutschen Wohnungsmärkten potentiell noch eine ganze Menge.

Nach wie vor wollen sich Städte an dem Verkauf ihrer Wohnungen gesund stoßen. In Halle wird die Stadt von der Kommunalaufsicht dazu gezwungen. Auch die Wirtschaftslage in vielen öffentlichen Unternehmen und in Genossenschaften spricht für weitere Verkäufe: Die öffentlichen Unternehmen stehen unter dem massiven Renditedruck ihrer Anteilseigner.

Dabei sind die öffentlichen Wohnungsbestände oft veraltet und vernachlässigt. Zukunft versprechen sich Wohnungsunternehmen nur, wenn sie sich an eine etwas zahlungskräftigere Kundschaft heran pirschen. Dafür muss aber kräftig investiert werden. Und das, obwohl den kleineren Unternehmen die schlechten Kreditratrings von Basel II im Nacken sitzen.

Um schnell das Eigenkapital für die Finanzierung der Investitionen aufzutreiben, verkaufen Öffentliche und Genossenschaften Wohnungen aus ihrem Bestand. So geschehen z.B. bei der Hattinger Genossenschaft HWG, die über 550 Wohnungen an Privatinvestoren veräußert.

Wohnungs- und finanzpolitische Antworten

Je mehr Wohnungen unter die Kontrolle der Fonds und ihrer Finanzierungspraktiken geraten, desto unsicherer wird der Wohnungsmarkt auch in Deutschland. Es ist also wichtig, die noch verbliebenen öffentlichen und genossenschaftlichen Wohnungsbestände gegen die Übernahme durch den Finanzmarkt zu verteidigen.

Das alleine freilich reicht nicht aus. Denn die öffentlichen und genossenschaftlichen Unternehmen sind oft unterkapitalisiert, neigen zur Übernahme der Mentalität und der Methoden der freien Wohnungswirtschaft und hängen immer mehr an den liberalisierten Finanzierungsstrukturen.

Wenn man den öffentlichen und genossenschaftlichen Wohnungssektor als Alternative zur finanzmarkgetriebenen Immobilienspekulation erhalten oder gar ausbauen will, braucht man dreierlei: Vom globalisierten Finanzmarkt getrennte Finanzierungsquellen, eine alternative Unternehmenskultur und einen rechtlichen Rahmen, der öffentliche Vorteile gegen Leistungen im Interesse der Öffentlichkeit gewährt.

Beim letzten Punkt könnte man an die inzwischen verdrängte Diskussion um eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit anknüpfen. Eine erneuerte gemeinnützige Wohnungswirtschaft müsste spezifische Leistungen erbringen, die von der finanzmarkgetriebenen Wohnungswirtschaft nicht zu erwarten sind.

Dazu gehört die Versorgung einkommensarmer Haushalte ebenso wie soziale Integration in den Nachbarschaften und sozial-ökologische städtebauliche Innovation, natürlich vor allem auch Klimaschutz.

Ein neuer "dritter Sektor" müsste aber auch wirtschaftlich leistungsfähig sein, damit er unter den heutigen Bedingungen überhaupt Chancen hat und einen nachhaltig korrigierenden Einfluss auf die Märkte entwickeln kann. Mit einem "Wohnungsbau für Arme" ist es da nicht getan. Es geht durchaus um "breite Schichten der Bevölkerung", womit wir uns allerdings im Widerspruch zur neoliberalen Orientierung der EU-Kommission befinden, die den gemeinnützigen Sektor z.B. in Schweden massiv unter Druck setzt.

Um leistungsfähig im Sinne nachhaltiger Entwicklung zu werden, müsste der intransparente Einfluss lokaler Amts- und Würdenträger, der jetzt nicht wenige kommunale Wohnungsunternehmen beherrscht, beschränkt werden. Die Verschwiegenheits- und Treuepflicht von GmbH-Aufsichtsräten ist mit dem Verständnis eines demokratischen Sektors nur schwer vereinbar.

Die Bewirtschaftung von Wohnraum ist eine so anspruchsvolle Aufgabe, dass eigene Ausbildungsgänge verlangt werden müssten, wie der Zittauer Wohnungswirtschaftler Stefan Kofner immer wieder betont. Von ihm stammt auch die einzige aktuellere Überlegung für einen alternativen Wohnungssektor. "Housing Investment Trust" nennt er das von einem (allerdings gescheiterten) britischen Vorstoß inspirierte Modell: Steuersubventionierte ethische Anlage-Fonds treten dabei als Mit-Anteilseigner lokaler oder regionaler Wohnungsunternehmen auf. Sie verschaffen ihnen notwendiges Eigenkapital, aber auch Professionalität. Die Manager dieser Trusts sind zugleich die Elite einer neuen Berufsgruppe von sozialen Wohnungsbewirtschaftern.

Dieses wie andere denkbare Modelle werden natürlich nur zu politischen Optionen, wenn erstens ein politischer Konsens entsteht, einen vor dem globalen Finanzmarkt geschützten Wohnungssektor zu schaffen und wenn zweitens die erforderlichen öffentlichen Mittel bereit gestellt werden. Das setzt voraus, dass man die gigantisch gewachsenen Finanzmärkte angemessen besteuert.

Gegenwärtig werden die Fondsgesellschaften weder kontrolliert noch hinreichend steuerlich zur Kasse gebeten. Zaghafte Diskussionsansätze zu einer Selbstverpflichtung zu mehr Transparenz wie beim letzten G8-Gipfel werden vom Klein-Klein der fortgesetzten Liberalisierung und Steuerbegünstigung auf EU- und Bundesebene hintertrieben. Es ist notwendig, in dieser Situation zuzuspitzen und zum Beispiel - wie WEED und ATTAC - die Schließung der steuerfreien Offshore-Zentren, an denen die Hedge-Fonds ihre Briefkästen haben, zu fordern. Auch der Vorschlag, die Hedge-Fonds wie Glücksspiele zu behandeln und nur unter strenger öffentlicher Kontrolle in speziellen „Kasinos“ zu erlauben, ist nicht nur plakativ, sondern auch konsequent.

Würde es gelingen, zu solchen Vorschlägen eine wirksame Debatte auszulösen, könnte man auch Boden gewinnen, um zahlreiche weitere Reformvorschläge, die zum Beispiel Jörg Huffschmid ausgearbeitet hat, auf die Tagesordnung zu setzen. Für Forderungen wie eine Überprüfung der Basel II-Kriterien zu Gunsten von Unternehmungen, die auch nachhaltige und soziale Sicherheiten bieten, könnte man auch große Teile der Wohnungswirtschaft als Bündnispartner gewinnen.

Gerade weil Realien wie Häuser und Grundstücke betroffen sind, eignet sich die Subprime-Krise dazu, den global und lokal destruktiven Wahnwitz der Finanzmarktökonomie aufzuzeigen. Die nicht zuletzt von den Gewerkschaften voran getriebene Kritik an Private-Equity- und Hedge-Fonds ist durch die Mieterbewegung ja bereits auf den Wohnungssektor ausgedehnt worden. Es entwickeln sich in Deutschland Konturen eines anti-hegemonialen Potentials, das auch international Einfluss auf die Kräfteverhältnisse gewinnen kann.

Zumindest auf EU-Ebene sollte es möglich sein, der fortgesetzten Untergrabung bestehender Regulation verstärkt Widerspruch entgegen zu setzen.

Knut Unger

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Die Finanzmarktglobalisierung der Städte und des Immobiliensektors, sowie der Einfluss der EU auf die Raumentwicklung und Wohnraumversorgung sind Arbeitsschwerpunkte der AG Habitat im Jahr 2008.

Knut Unger, MieterInnenverein Witten

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(c) Knut Unger 2004/05

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